El Registro Inmobiliario es la dirección del Registro Nacional que lleva el folio real de cada terreno del país. En el catálogo oficial aparece como Bienes Inmuebles, y desde 2009 integró al Catastro Nacional, de modo que la misma dirección custodia tanto quién es dueño como cuál es la forma exacta del terreno.
Cada finca inscrita tiene una matrícula cuyo primer dígito indica la provincia. A ese número se asocian el propietario o propietarios, la naturaleza y medida del terreno, el plano catastrado, los gravámenes que lo limitan y las anotaciones de documentos que todavía están en trámite.
Las operaciones se agrupan en cinco bloques: las consultas, que son gratuitas e informativas; las certificaciones, que cuestan y tienen valor legal; los planos y el catastro; los traspasos, que exigen notario; y las hipotecas y demás gravámenes.
Qué inscribe este registro
- Fincas inscritas en folio real, con su propietario y medida
- Planos catastrados y la información del Catastro Nacional
- Hipotecas, servidumbres, usufructos y limitaciones de ley
- Embargos, demandas y otras anotaciones judiciales
- Condominios y fincas filiales
En el catálogo oficial del portal del Registro Nacional, esta dirección aparece como Bienes Inmuebles.
5 tipos de operación
Los trámites están agrupados por lo que usted quiere hacer, no por cómo los ordena la institución. Cada bloque reúne sus 17 guías correspondientes.
Consultas gratuitas
4El Registro Inmobiliario permite consultar cualquier finca del país sin pagar. Basta crear un usuario gratuito en el portal digital. Estas son las cuatro búsquedas posibles y qué devuelve cada una.
Ver los trámitesCertificaciones
4El Registro Inmobiliario emite varias certificaciones distintas sobre un mismo inmueble, y no son intercambiables. Elegir mal significa pagar dos veces.
Ver los trámitesPlanos y catastro
3El plano catastrado define la forma y las medidas exactas de un terreno. Sin él no se puede segregar, hipotecar ni traspasar en la mayoría de los casos.
Ver los trámitesTraspasos e inscripciones
3Un inmueble solo cambia de dueño mediante escritura pública ante notario e inscripción registral. Estas son las vías y qué hay que tener listo en cada una.
Ver los trámitesHipotecas y gravámenes
3Las cargas siguen al inmueble aunque cambie de dueño. Quien compra una finca hipotecada compra también la hipoteca.
Ver los trámitesLos más consultados
Consulta de finca por número de matrícula
Es la búsqueda base del Registro Inmobiliario. Con el número de matrícula obtiene el propietario registral, la naturaleza y medida del terreno, el plano asociado, los gravámenes y las anotaciones en trámite. Es gratuita y toma menos de un minuto.
Consulta de gravámenes y anotaciones
Es la parte del estudio registral donde aparecen los problemas. Los gravámenes son cargas ya inscritas —hipotecas, servidumbres, usufructos, embargos, limitaciones de ley— y las anotaciones son documentos presentados que aún no se inscriben.
Certificación literal de bienes inmuebles
Es la certificación completa de un inmueble: certifica las características, el propietario, los gravámenes y las anotaciones de una finca. Es el documento que piden bancos, notarios y juzgados, y el que sirve de base para cualquier compraventa.
Traspaso de propiedad por compraventa
La vía más común de cambio de dueño. Exige escritura pública ante notario e inscripción en el Registro Inmobiliario. Mientras la escritura no se inscriba, el comprador no es propietario frente a terceros.
Códigos de provincia en fincas y planos
El primer carácter de una matrícula de finca y de un número de plano catastrado identifica la provincia donde está el inmueble. Es el dato que permite ubicar una propiedad sin abrir el expediente.
| Provincia | Dígito de finca | Sigla de plano | Cantones |
|---|---|---|---|
| San José | 1 | SJ | 20 |
| Alajuela | 2 | A | 16 |
| Cartago | 3 | C | 8 |
| Heredia | 4 | H | 10 |
| Guanacaste | 5 | G | 11 |
| Puntarenas | 6 | P | 13 |
| Limón | 7 | L | 6 |
Dónde hacer estos trámites en persona
La mayoría de estas gestiones ya son digitales. Para las que no, el Registro Nacional atiende en la sede central y en plataformas de servicios regionales.